Comment on calcule.

La plupart des simulateurs s'arrêtent aux frais de notaire. Mon Projet Immo additionne l'ensemble des postes d'un projet : prix du bien ou du terrain, droits d'enregistrement, honoraires du notaire, coût de construction et sa TVA, honoraires d'architecte, étude de sol, certificat PEB, raccordements, abords, frais liés au crédit, assurance solde restant dû et une marge d'imprévus. Puis il déduit ton apport pour estimer le montant à emprunter, la mensualité et ton taux d'endettement.

Tous les calculs se font dans ton navigateur : aucune donnée n'est envoyée ni conservée.

Depuis la réforme du 1^er janvier 2025, l'achat de ton habitation propre et unique est taxé à 3 % au lieu du taux de droit commun de 12,5 %. Le taux réduit suppose notamment que tu occupes le bien comme résidence principale (dans les 3 ans pour un bien existant, 5 ans pour un terrain ou une construction) et que tu ne possèdes pas déjà un autre logement en pleine propriété.

Sources : portail wallon (wallonie.be), circulaire 2025/C/42.

Les honoraires du notaire sont identiques dans toute la Belgique et fixés par arrêté royal. Depuis la réforme du notariat du 1^er janvier 2023, le barème comporte une partie fixe plus des tranches dégressives, et l'achat de ton habitation propre et unique (jusqu'à 850 000 €, financé par un crédit) bénéficie d'un barème réduit. Le tout est majoré de 21 % de TVA.

S'y ajoute le forfait légal de frais administratifs et débours : 855 € HTVA pour un acte de vente seul, ramené à 627 € HTVA par acte lorsque la vente et le crédit sont liés.

Source : tarif des honoraires annexé à l'AR du 16/12/1950, version consolidée du 09/02/2026 publiée par notaire.be.

Le coût de construction est estimé à partir d'une fourchette de prix au m² selon la formule choisie, positionnée dans la fourchette par le niveau de finition (bas de fourchette pour « standard », haut pour « haut de gamme »). Ces prix sont hors TVA ; la TVA de 21 % est ajoutée comme un poste distinct.

Les honoraires d'architecte (8,5 % du coût des travaux) ne s'appliquent pas à la formule clé sur porte, où ils sont déjà compris. Un taux réduit de TVA à 6 % existe dans des cas stricts (démolition-reconstruction) ; il n'est pas appliqué par défaut.

Si tu empruntes, le simulateur ajoute : le droit d'enregistrement sur l'hypothèque (1 %), le droit d'inscription hypothécaire (0,30 %), les honoraires du notaire pour l'acte de crédit (barème officiel du tarif notarial) et son forfait administratif, les frais de dossier bancaire (plafonnés légalement à 350 €) et une estimation de l'assurance solde restant dû (≈ 3 % du capital emprunté).

La mensualité est calculée en annuités constantes à partir du taux indicatif (par défaut 4,0 %, modifiable) et de la durée. Le taux d'endettement compare la mensualité à tes revenus : confortable jusqu'à 33 %, tendu jusqu'à 40 %, au-delà hors budget.

Certains postes sont des valeurs légales exactes (droits d'enregistrement, barème notaire, TVA). D'autres sont des estimations qui varient selon le projet et la commune ; ils sont signalés par « ± estimation » dans le résultat :

• Étude de sol : ~900 €
• Certificat / étude PEB (construction) : ~1 000 €
• Raccordements : 3 000 €–8 000 €
• Abords et aménagements : 5 000 €–20 000 €
• Marge d'imprévus : 5 %–10 % du budget travaux (par défaut 7 %)

Ces fourchettes sont des ordres de grandeur pour la Wallonie ; elles seront affinées avec le temps. Pour un chiffrage ferme, demande des devis.

L'estimateur de budget travaux repose sur une réalité qu'il faut dire clairement : il n'existe aucun barème officiel des prix de travaux. Contrairement aux droits d'enregistrement ou aux honoraires du notaire, aucun texte ne fixe le prix d'une toiture. Les montants dépendent de l'état du bien, des matériaux, de la région et du carnet de commandes de l'entrepreneur.

Nos fourchettes sont donc des prix de marché. Chacune est croisée sur au moins deux sources belges indépendantes et datée : des guides de prix professionnels (dont un indexé sur l'indice ABEX du secteur de la construction) pour les travaux réalisés par un entrepreneur, et des relevés en magasin chez plusieurs enseignes de bricolage pour les matériaux — ces derniers sont nettement plus resserrés et vérifiables. Chaque ligne du résultat se déplie pour montrer son calcul et la méthode dont il vient.

Nous ne citons volontairement aucune enseigne ni site marchand par son nom : un relevé de prix est une méthode, pas une recommandation. Le détail des points de relevé est conservé en interne et revérifié chaque mois.

La TVA, elle, est officielle — et souvent mal comprise. Le taux réduit de 6 % s'applique uniquement aux travaux facturés par un entrepreneur (fourniture et pose) dans un logement d'au moins 10 ans. Les matériaux que tu achètes toi-même en magasin restent taxés à 21 %. Le simulateur applique cette distinction poste par poste.

L'estimateur n'ajoute pas de marge d'imprévus : le simulateur principal l'applique déjà sur le budget travaux, pour éviter de la compter deux fois.

Le niveau de finition resserre la fourchette, sans jamais en sortir. Économique, standard ou haut de gamme positionne ton estimation dans une portion de la fourchette de marché sourcée pour chaque poste — les bornes publiées restent les bornes publiées. Les fenêtres se chevauchent volontairement d'une gamme à l'autre : un chantier standard bien mené peut coûter plus cher qu'un chantier haut de gamme mal engagé, la gamme reflète une tendance, pas une frontière stricte. Le badge de fiabilité affiché sur chaque ligne (fourchette serrée, moyenne ou large) est calculé sur ce même ratio resserré : serrée en dessous de 1,5×, moyenne jusqu'à 2,2×, large au-delà.

Quand une source publie des prix distincts par gamme (rare, mais ça arrive), nous les intégrons directement au lieu de dériver une fenêtre : ces sous-fourchettes sont toujours croisées sur au moins deux sources qui distinguent elles-mêmes les niveaux.

La province, demandée à la première étape, ne modifie aucun prix : nous n'avons pas de données régionales fiables poste par poste pour justifier un coefficient. Elle sert uniquement à te mettre en relation avec des entrepreneurs de ta région, si tu le demandes.

Primes possibles : les postes qui touchent à l'isolation, aux châssis ou au chauffage peuvent ouvrir droit à la prime Habitation de la Région wallonne. C'est une indication, jamais un montant calculé : les plafonds dépendent de tes revenus et d'un barème par poste que nous ne reproduisons pas. Vérifie ton éligibilité sur le portail officiel — le régime actuel s' arrête le 30/09/2026, remplacé ensuite par un mécanisme de prêt aidé (Rénopack / Rénoprêt).

Un devis reçu qui s'écarte de la fourchette affichée ? La page de résultat te propose de l'indiquer (en dessous, dans, ou au-dessus) — anonymement, sans aucune donnée personnelle. C'est la seule vraie base de données qui nous permettra, avec le temps, de recalibrer ces barèmes à partir de devis réels plutôt que de guides de prix.

Chaque barème du simulateur est traçable jusqu'à un texte officiel. Voici les références utilisées — tu peux tout vérifier toi-même :

• Tarif des honoraires des notaires — version consolidée du 09/02/2026 (notaire.be, PDF)

  Barèmes officiels des actes de vente et de crédit (annexés à l'AR du 16/12/1950, réformés au 01/01/2023) et forfaits administratifs légaux.

• Réforme des droits d'enregistrement — FAQ officielle de la Région wallonne (PDF)

  Le taux réduit de 3 % pour l'habitation propre et unique (en vigueur depuis le 01/01/2025) et ses conditions.

• SPF Finances — TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction

  Le régime permanent (depuis le 01/07/2025) et ses conditions strictes ; la construction neuve reste à 21 %.

• Code de droit économique, art. VII.141

  Plafond légal des frais de dossier d'un crédit hypothécaire (350 €).

• SPF Finances — Rénover : taux de TVA

  La TVA à 6 % sur la rénovation d'un logement d'au moins 10 ans, et sa condition : des travaux facturés par un entrepreneur, fourniture et pose comprises.

• Baromètres de taux hypothécaires belges

  Référence de marché (non légale) pour le taux indicatif par défaut — modifiable librement dans le simulateur.

Les coûts de construction, de travaux, les raccordements et les abords n'ont pas de barème officiel : ce sont des fourchettes de marché, signalées « ± estimation » dans les résultats.