Méthodologie
Comment on calcule.
Chaque montant du simulateur repose sur un barème officiel ou une fourchette documentée — jamais sur un chiffre inventé. Voici la source de chaque poste, et ce qui relève d'une valeur exacte plutôt que d'une estimation.
Barèmes à jour au 2026-07-23
01 — Le principe
Un total, tous frais compris
La plupart des simulateurs s'arrêtent aux frais de notaire. Mon Projet Immo additionne l'ensemble des postes d'un projet : prix du bien ou du terrain, droits d'enregistrement, honoraires du notaire, coût de construction et sa TVA, honoraires d'architecte, étude de sol, certificat PEB, raccordements, abords, frais liés au crédit, assurance solde restant dû et une marge d'imprévus. Puis il déduit ton apport pour estimer le montant à emprunter, la mensualité et ton taux d'endettement.
Tous les calculs se font dans ton navigateur : aucune donnée n'est envoyée ni conservée.
02 — Droits d'enregistrement
Région wallonne : 3 % ou 12,5 %
Depuis la réforme du 1er janvier 2025, l'achat de ton habitation propre et unique est taxé à 3 % au lieu du taux de droit commun de 12,5 %. Le taux réduit suppose notamment que tu occupes le bien comme résidence principale (dans les 3 ans pour un bien existant, 5 ans pour un terrain ou une construction) et que tu ne possèdes pas déjà un autre logement en pleine propriété.
Sources : portail wallon (wallonie.be), circulaire 2025/C/42.
03 — Honoraires du notaire
Barème dégressif fixé par arrêté royal
Les honoraires du notaire pour l'acte de vente suivent un barème dégressif identique dans toute la Belgique (AR du 16/12/1950), appliqué par tranches sur le prix, majoré de 21 % de TVA.
| Tranche de prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 7 500 € | 4,560 % |
| 7 500 € – 17 500 € | 2,850 % |
| 17 500 € – 30 000 € | 2,280 % |
| 30 000 € – 45 495 € | 1,710 % |
| 45 495 € – 64 823 € | 1,140 % |
| 64 823 € – 250 000 € | 0,570 % |
| Au-delà de 250 000 € | 0,057 % |
S'y ajoutent les frais administratifs et débours (recherches, état civil, etc.), estimés entre 800 € et 1 200 €.
04 — Construction
Coût au m², TVA et architecte
Le coût de construction est estimé à partir d'une fourchette de prix au m² selon la formule choisie, positionnée dans la fourchette par le niveau de finition (bas de fourchette pour « standard », haut pour « haut de gamme »). Ces prix sont hors TVA ; la TVA de 21 % est ajoutée comme un poste distinct.
| Formule | €/m² (HTVA) |
|---|---|
| Clé sur porte | 1 600 € – 2 200 € |
| Semi clé sur porte | 800 € – 1 250 € |
| Auto-construction avec architecte | 600 € – 1 000 € |
Les honoraires d'architecte (8,5 %du coût des travaux) ne s'appliquent pas à la formule clé sur porte, où ils sont déjà compris. Un taux réduit de TVA à 6 %existe dans des cas stricts (démolition-reconstruction) ; il n'est pas appliqué par défaut.
05 — Frais liés au crédit
Acte hypothécaire, dossier, assurance
Si tu empruntes, le simulateur ajoute : le droit d'enregistrement sur l'hypothèque (1 %), le droit d'inscription hypothécaire (0,30 %), les honoraires du notaire pour l'acte de crédit (estimés), les frais de dossier bancaire (350 €–1 000 €) et une estimation de l'assurance solde restant dû (≈ 3 % du capital emprunté).
La mensualité est calculée en annuités constantes à partir du taux indicatif (par défaut 3,5 %, modifiable) et de la durée. Le taux d'endettement compare la mensualité à tes revenus : confortable jusqu'à 33 %, tendu jusqu'à 40 %, au-delà hors budget.
06 — Postes estimés
Ce qui est exact, ce qui est une fourchette
Certains postes sont des valeurs légales exactes(droits d'enregistrement, barème notaire, TVA). D'autres sont des estimationsqui varient selon le projet et la commune ; ils sont signalés par « ± estimation » dans le résultat :
- Étude de sol : ~900 €
- Certificat / étude PEB (construction) : ~1 000 €
- Raccordements : 3 000 €–8 000 €
- Abords et aménagements : 5 000 €–20 000 €
- Marge d'imprévus : 5 %–10 % du budget travaux (par défaut 7 %)
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur pour la Wallonie ; elles seront affinées avec le temps. Pour un chiffrage ferme, demande des devis.