Démolir puis reconstruire en Wallonie : la TVA à 6 % qui change le calcul

Un bâtiment trop dégradé pour être rénové, ou une rénovation dont le coût rejoint celui d'une reconstruction : dans ces cas, démolir et reconstruire à neuf devient une option sérieuse. Ce qui est moins connu, c'est qu'un régime de TVA réduite existe spécifiquement pour cette opération, distinct de celui qui s'applique à la rénovation. Depuis le 1er juillet 2025, il est permanent et accessible partout en Belgique, y compris en Wallonie — alors qu'il était auparavant plus restreint. Voici les conditions, les démarches, et ce que ça change concrètement sur un budget.

Le principe : 6 % au lieu de 21 %, à l'échelle nationale

La construction neuve est en principe soumise à la TVA au taux standard de 21 %. La démolition d'un bâtiment suivie de la reconstruction d'une habitation bénéficie, sous conditions, d'un taux réduit à 6 % — devenu un régime permanent depuis le 1er juillet 2025, alors qu'il était auparavant plus limité. Ce taux est fédéral : il s'applique de la même façon en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Ce n'est donc pas un avantage régional, contrairement aux droits d'enregistrement wallons.

Source officielle : SPF Finances — TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction.

Les conditions à respecter

Le régime est strict et vérifié par l'administration fiscale. Pour en bénéficier, il faut réunir toutes ces conditions :

• Le constructeur qui démolit et reconstruit doit être une personne physique, et c'est bien elle qui doit occuper le nouveau logement — la démolition et la reconstruction doivent être réalisées par la même personne.
• Le bâtiment démoli et l'habitation reconstruite doivent se trouver sur la même parcelle cadastrale.
• L'habitation reconstruite doit être ton habitation propre et unique : dès qu'elle est achevée et habitable, tu dois t'y domicilier et y rester pendant au moins 5 ans.
• La surface habitable totale de l'habitation reconstruite ne peut pas dépasser 200 m² — même s'il s'agit d'un appartement.

Une variante existe pour un projet destiné à la location sociale de longue durée (formulaire distinct), mais c'est un cas particulier qui ne concerne pas la majorité des projets de reconstruction pour habitation personnelle.

La démarche : une déclaration avant le début des travaux

Le taux réduit ne s'applique pas automatiquement : il faut introduire une déclaration (formulaire 111) via MyMinfin, en principe avant le début de la démolition et de la reconstruction. Si la déclaration est introduite après le début des travaux, le taux réduit ne s'applique qu'à partir de la date de dépôt — pas rétroactivement sur les factures déjà émises au taux plein. Mieux vaut donc en discuter avec ton entrepreneur avant de signer le premier devis, pas après.

Démolition-reconstruction ou rénovation lourde : deux régimes différents

Il existe un autre taux réduit à 6 % pour les travaux de rénovation — mais les conditions ne sont pas les mêmes, et c'est une confusion fréquente :

| | Rénovation (6 %) | Démolition-reconstruction (6 %) | |---|---|---| | Âge du bâtiment | Logement d'au moins 10 ans | Aucune condition d'âge sur le bâtiment démoli | | Qui facture | Entrepreneur enregistré, fourniture et pose | Personne physique qui construit ou fait construire | | Surface | Aucune limite | 200 m² habitables maximum | | Occupation | Pas de condition de domiciliation | Domiciliation obligatoire, minimum 5 ans |

Sources : SPF Finances — TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction et SPF Finances — TVA sur la rénovation. Sur l'arbitrage entre les deux approches au niveau du chantier lui-même, notre guide rénover soi-même ou passer par un professionnel détaille la règle de TVA côté rénovation, poste par poste.

Concrètement : si ta maison a moins de 10 ans mais que tu veux la démolir pour reconstruire, la rénovation à 6 % ne te serait de toute façon pas accessible — mais la démolition-reconstruction, si. À l'inverse, si tu restes sous les 200 m² et que tu comptes t'y domicilier durablement, la démolition-reconstruction peut s'appliquer même sur un projet où une rénovation classique n'aurait pas eu droit au taux réduit (logement trop récent, travaux non facturés en fourniture et pose par un entrepreneur).

Ce que ça change sur un budget : exemple chiffré

Prends un projet de reconstruction de 150 m² en formule clé sur porte, dans la fourchette de prix retenue par le simulateur : entre 1 600 et 2 200 €/m² hors TVA, soit 240 000 à 330 000 € hors TVA.

• Au taux standard de 21 % : la TVA seule représente 50 400 à 69 300 €.
• Au taux réduit de 6 %, si toutes les conditions sont remplies : 14 400 à 19 800 €.

L'écart se situe donc entre 36 000 et 49 500 € sur ce seul poste — largement de quoi financer l'isolation, les abords ou une bonne part de la marge d'imprévus du projet. C'est un montant qui mérite qu'on vérifie son éligibilité avant de signer, plutôt qu'après.

Ce chiffre ne couvre que le prix de construction annoncé par le constructeur : il faut encore ajouter le terrain (ou la valeur du bâtiment existant à démolir), l'étude de sol, les raccordements, les abords, et la marge d'imprévus pour obtenir le coût réel du projet. Le simulateur de coût total applique par défaut le taux standard de 21 % sur la construction ; si tu remplis les conditions de démolition-reconstruction, ajuste manuellement l'estimation de TVA en conséquence, et vérifie le détail des barèmes utilisés sur la page méthodologie.

À retenir avant de te lancer

Le taux à 6 % pour démolition-reconstruction ne se présume pas : il faut le déclarer via MyMinfin avant les travaux, respecter le plafond de 200 m² habitables, et t'engager à domicilier ta résidence principale dans le nouveau bâtiment pendant 5 ans. Si un de ces critères ne passe pas — surface plus grande, revente prévue avant 5 ans, projet non destiné à ta résidence principale — c'est le taux standard de 21 % qui s'applique, et l'écart budgétaire est loin d'être négligeable. Avant de choisir entre rénover l'existant et repartir de zéro, vérifie ton éligibilité aux deux régimes de TVA réduite : ils ne se recoupent pas, et l'un des deux peut s'appliquer là où l'autre ne s'applique pas.